Ακινητα και εκλογες – Elections 2023 – Greek Real Estate Market
Λίγο πριν από τις εκλογές της 21ης Μαΐου η οικοδομική δραστηριότητα και η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα βρίσκονται αντιμέτωπες με πολλαπλές προκλήσεις τόσο από τις εγχώριες όσο και από τις διεθνείς εξελίξεις.
Εν μέσω ιδιαίτερα υψηλού πληθωρισμού, υψηλών επιτοκίων, υψηλού ενεργειακού κόστους, της κατάρρευσης τραπεζικών και πιστωτικών ιδρυμάτων, την πτώση των χρηματιστηριακών αγορών, γεωπολιτικών αναταραχών, συγκρούσεων αλλά και του πολέμου που εξελίσσεται εδώ και 15 μήνες στην Ουκρανία οι κτηματαγορές σχεδόν σε όλα τα μήκη και πλάτη του πλανήτη δείχνουν να επηρεάζονται αρνητικά.
Τα τελευταία χρόνια η αγορά των ακινήτων σε παγκόσμιο επίπεδο έχει δεχθεί ιδιαίτερες πιέσεις. Ιδιαίτερα τους τελευταίους μήνες, μετά την έναρξη του πολέμου στην Ουκρανία το real estate σε παγκόσμιο επίπεδο έχει υποστεί μεγάλες απώλειες. Ο κλάδος είναι φορτωμένος με χρέη, σε μεγάλο βαθμό λόγω της εξάρτησής του από τα στεγαστικά δάνεια, πράγμα που σημαίνει ότι η απόφαση των κεντρικών τραπεζών να ανεβάσουν τα επιτόκια προκειμένου να καταπολεμήσουν τον πληθωρισμό έχει αυξήσει το κόστος εξυπηρέτησης και έχει προκαλέσει ανησυχίες για τη χρηματοδότηση. Είναι χαρακτηριστικό ότι αναλυτές αναφέρουν ότι παγκοσμίως, σχεδόν 175 δισ. δολάρια πιστώσεων ακίνητης περιουσίας θεωρούνται ήδη “κόκκινα. Το υψηλότερο κόστος και οι αυξημένες ανάγκες χρηματοδότησης, παράλληλα με τα αυστηρότερα πρότυπα δανεισμού φαίνεται ότι θα οδηγήσουν σε ένα δύσκολο σκηνικό την αγορά τους επόμενους μήνες.
Η απειλή μιας ύφεσης, επιπλέον, απειλεί μεσοπρόθεσμα και τα εισοδήματα από ενοίκια. Η αγορά βρίσκεται σε σοβαρή πίεση και αβεβαιότητα.
Σε αντίθεση με πολλές άλλες αγορές, η ελληνική αγορά ακινήτων φαίνεται να αντιστέκεται σε όλο αυτό το σκηνικό που διαγράφεται σε παγκόσμιο επίπεδο χωρίς όμως να είναι απόλυτα ασφαλής από τις γεωπολιτικές και οικονομικές εξελίξεις οι οποίες διαδραματίζονται με έντονους ρυθμούς και αλλάζουν τα δεδομένα σχεδόν καθημερινά. Η ανοικοδόμηση και η έκδοση νέων αδειών συνεχίζεται με έντονους ρυθμούς τόσο στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, στους παραδοσιακά prime προορισμούς, όσο και σχεδόν σε όλη την επικράτεια.
Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύτηκαν από την Τράπεζα της Ελλάδος, η αγορά κατοικιών συνεχίζει να καταγράφει ισχυρή αυξητική τάση στους ετήσιους ρυθμούς μεταβολής των τιμών της, αν και σε τοπικό επίπεδο καταγράφονται έντονες διαφοροποιήσεις. Αναλυτικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας, το 2022 και για πέμπτη συνεχή χρονιά, στην αγορά κατοικιών σημειώνεται σημαντική αύξηση των τιμών, με τις τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) να αυξάνονται κατά 11,1% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 7,6% το 2021 και 4,5% το 2020. Στα επιμέρους τρίμηνα του 2022 παρατηρείται σημαντική σταδιακή επιτάχυνση του ετήσιου ρυθμού αύξησης των τιμών (9,9%, 10,4%, 11,7% και 12,2% το α΄, β΄, γ΄ και δ΄ τρίμηνο του 2022 αντίστοιχα).
Στην Αττική παρατηρούνται σημαντικές διαφοροποιήσεις όσον αφορά στις διακυμάνσεις των τιμών με την Αθηναϊκή Ριβιέρα να οδηγεί την κούρσα της αγοράς.
Χαρακτηριστικό της δυναμικής της αγοράς είναι το γεγονός ότι η καθαρή εισροή κεφαλαίων για αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές, όπως καταγράφεται στα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, για το 2022 ήταν αυξημένη κατά 68,0% σε σχέση με το 2021 και ανήλθε σε 1,975 δισ. ευρώ, έναντι 1,176 δισ. ευρώ το 2021.
Διαχρονικά οι πολιτικές που έχουν εφαρμοστεί από τις εκάστοτε κυβερνήσεις έχουν επηρεάσει είτε θετικά είτε αρνητικά την αγορά και σε πολλές περιπτώσεις έχουν παίξει καταλυτικό ρόλο. Μετά από σχεδόν μία δεκαετία 2009-2019 όπου η αγορά ακινήτων είχε κυριολεκτικά παγώσει, η αγορά φαίνεται να έχει μπει για τα καλά σε τροχιά δυναμικής ανάπτυξης. Η αναστολή ΦΠΑ το 2020 και η σταδιακή μείωση των φόρων που αφορούν στα ακίνητα και τις μεταβιβάσεις, έπαιξε καθοριστικό ρόλο στην αναστροφή του επενδυτικού ενδιαφέροντος για την κατασκευή νέων ακινήτων και τη συνεχόμενη αύξηση της ζήτησης και των αξιών. Η παράταση του μέτρου πριν μερικούς μήνες σε συνδυασμό με μία σειρά από νομοθετικές ρυθμίσεις και πρωτοβουλίες, ενεργειακά κίνητρα και μειώσεις φόρων υποστήριξαν περαιτέρω την ανοδική πορεία της αγοράς κατοικίας.
Μεγάλα έργα υποδομής και μεγάλες επενδύσεις που εξελίσσονται σε όλη τη χώρα αλλά και ιδιαίτερα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα υποστηρίζουν τη δυναμική της αγοράς.
Όλα τα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας έχουν μετατραπεί σε ένα απέραντο εργοτάξιο. Είναι χαρακτηριστικό ότι μεγάλες πολυεθνικές κατασκευαστικές εταιρείες έχουν μπει δυναμικά στον χώρο της κατασκευής τόσο οικιστικών όσο και εμπορικών ακινήτων επενδύοντας μεγάλα ποσά στην Ελληνική κτηματαγορά.
Φυσικά, υπάρχουν πολλές προκλήσεις τις οποίες ο κλάδος καλείται να αντιμετωπίσει καθημερινά. Προγράμματα όπως η Golden Visa αλλά και η ανάπτυξη της τουριστικής δραστηριότητας που δείχνει να σπάει για άλλη μία φορά ρεκόρ επισκεπτών το 2023 λειτουργούν επικουρικά στην εξέλιξη της αγοράς.
Οι επερχόμενες εκλογές και η αβεβαιότητα και αστάθεια μίας μακράς προεκλογικής περιόδου με δεδομένη τη σοβαρή πιθανότητα να χρειαστεί να στηθούν κάλπες, περισσότερες από μία φορά, αποτελούν την πιο σοβαρή πρόκληση της αγοράς σήμερα.
Ανάλογα με την κυβέρνηση που θα σχηματιστεί και την πολιτική που πρόκειται να ακολουθήσει όσον αφορά στην οικονομία αλλά και στον τομέα των ακινήτων και της φορολογίας η αγορά θα μπορούσε να συνεχίσει τη δυναμική της πορεία ή και να παγώσει για άλλη μία φορά, όπως έγινε την προηγούμενη δεκαετία μετά την επιβολή ΦΠΑ και τη σταδιακή αύξηση των άμεσων και έμμεσων φόρων στα ακίνητα.
Η ελληνική αγορά στηρίζεται ιδιαίτερα στους ξένους επενδυτές και αγοραστές και καλείται να προσφέρει ποιοτικό προϊόν σε ανταγωνιστικές τιμές και με ένα δίκαιο και σταθερό φορολογικό περιβάλλον.
Τα τελευταία 3 χρόνια παρατηρούμε μία έντονη εναλλαγή στην προέλευση του αγοραστικού κοινού το οποίο παραμένει να κυριαρχείται από εισερχόμενους αγοραστές και λιγότερο από την εσωτερική αγορά. Η Ελλάδα φαίνεται να έχει ξανακερδίσει σε μεγάλο βαθμό την εμπιστοσύνη της διεθνούς κοινότητας και των αγοραστών – επενδυτών. Με ιδιαίτερα έντονη την πτώση του αγοραστικού ενδιαφέροντος μετά την πανδημία από την κινέζικη αγορά αλλά και σε συνέχεια λόγω του πολέμου και των κυρώσεων από τη ρωσική αγορά, τους τελευταίους μήνες παρατηρείται μία ιδιαίτερη κινητικότητα από την αμερικάνικη (λόγω και της ισοτιμίας ευρώ-δολαρίου) αλλά και την Ουκρανική. Ενδιαφερόμενοι αγοραστές όλων των εθνικοτήτων δείχνουν να επιλέγουν Ελλάδα τόσο σαν τουριστικό προορισμό όσο και σαν επενδυτική επιλογή. Η Ισπανία και η Τουρκία αποτελούν δύο από τους βασικούς ανταγωνιστές μας σε αυτές τις αγορές προσφέροντας αρκετά ελκυστικό και ευέλικτο επενδυτικό περιβάλλον προσπαθώντας να προσελκύσουν αγοραστές. Η χώρα μας τα τελευταία χρόνια κινείται με γρήγορους ρυθμούς προς τον εκσυγχρονισμό και την απλοποίηση των διαδικασιών αλλά και την εφαρμογή μίας πιο ελκυστικής φορολογικής πολιτικής όσον αφορά στα ακίνητα.
Σήμερα ο τομέας της ελληνικής κτηματαγοράς διανύει μία από τις θεωρητικά καλύτερες περιόδους ανάπτυξης κερδοφορίας και προσδοκίας των τελευταίων δεκαετιών. Η Ελλάδα, με βασικό άξονα την Αθήνα και φυσικά το παραλιακό μέτωπο έχει μετατραπεί σε ένα απέραντο εργοτάξιο. Εργα μικρά καθώς και έργα ορόσημα για τον κλάδο των κατασκευών είναι σε εξέλιξη και πολλά ακόμα προετοιμάζονται για το άμεσο μέλλον. Οι άμεσα εμπλεκόμενοι με τον κλάδο, εκτιμητές, αναλυτές, κατασκευαστές, επιχειρηματίες καλούνται να αντιμετωπίσουν μια αγορά χωρίς σταθερές, συνεχώς μεταβαλλόμενη και σε ένα ιδιαίτερα ευάλωτο περιβάλλον το οποίο επηρεάζεται από πολλές παραμέτρους τόσο εγχώριες όσο και από το εξωτερικό. Το σίγουρο είναι ότι στην Ελλάδα το τρίπτυχο της επιτυχίας στο Real Estate που είναι το “Location – Location – Location ” το έχουμε και με το παραπάνω. Δεν είναι όμως αρκετό από μόνο του για να υποστηρίξει μία τόσο απότομα αναπτυσσόμενη αγορά και απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή από όλους τους εμπλεκόμενους.
Το πώς θα εξελιχθεί η εκλογική διαδικασία, πώς θα σχηματιστεί η νέα κυβέρνηση και ποια πολιτική θα ακολουθήσει όσον αφορά στην οικονομία αλλά και πιο συγκεκριμένα στα ακίνητα είναι οι βασικοί παράγοντες που αποτελούν αυτή τη στιγμή την πιο άμεση πρόκληση για τον χώρο της κτηματαγοράς. Τα αποτελέσματα των εκλογών θα χαρακτηρίσουν την πορεία και τη δυναμική της ανάπτυξης του κλάδου αλλά και της δυναμικής της αγοράς ακινήτων. Σε κάθε περίπτωση ένα σταθερό, δίκαιο φορολογικό περιβάλλον, η συνέχιση των έργων υποδομής και οι πολιτικές ισχυρής ανάπτυξης θα υποστηρίξουν περαιτέρω την ανάπτυξη του κλάδου.
* Κωνσταντίνος Κιολέογλου REV, AVAKON, Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MEng in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer, Tegova
Read More : Capital.gr
Source : Capital.gr